一、物業(yè)管理收費(fèi)及物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問(wèn)題
從近年來(lái)接到的投訴物業(yè)收費(fèi)的舉報(bào)情況看，物業(yè)收費(fèi)的問(wèn)題主要集中在以下幾個(gè)方面：一是是收取裝修押金；二是強(qiáng)制服務(wù)并收費(fèi)；三是收費(fèi)及代收費(fèi)不公示、公示不規(guī)范；四是服務(wù)不到位等。其實(shí)，物業(yè)管理收費(fèi)所暴露的問(wèn)題，很大層面上源于物業(yè)管理本身存在諸多問(wèn)題。
從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，服務(wù)不到位。由于物業(yè)公司基層員工工資收入較低，不能吸引那些有管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人才，有相當(dāng)一部分物業(yè)公司的人員隊(duì)伍與物業(yè)管理要求有較大差距。有的物業(yè)公司為了節(jié)省工資開(kāi)支，甚至雇傭老弱病殘人員看門(mén)值班、打掃衛(wèi)生，文化程度與專(zhuān)業(yè)水平普遍較低，服務(wù)不到位。
物業(yè)管理角色錯(cuò)位，定位有偏差。很多物業(yè)公司都是從開(kāi)發(fā)商手中直接接管小區(qū)，與業(yè)主雖然簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，但相互之間的職責(zé)和權(quán)利不明，這樣以來(lái)，物業(yè)公司要么收了錢(qián)不辦事，要么辦了事收不到錢(qián)，長(zhǎng)期以往積累了許多矛盾。而真正意義上的物業(yè)公司應(yīng)該是由業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)，是為業(yè)主服務(wù)的，是業(yè)主的管家和公仆，二者的關(guān)系從本質(zhì)上講是一種契約關(guān)系。可現(xiàn)實(shí)情況并非如此，有的物業(yè)公司和業(yè)主的角色發(fā)生錯(cuò)位，把”物業(yè)管理“變成”強(qiáng)制管理”， 將自己凌駕于業(yè)主之上，忽視了業(yè)主的權(quán)益，個(gè)別物管企業(yè)甚至巧立名目，多收費(fèi)、少服務(wù)，質(zhì)價(jià)不符。
二、原因分析
物業(yè)法規(guī)政策宣傳力度不夠。法律法規(guī)缺乏及時(shí)有效地宣傳和普及，部分業(yè)主對(duì)此根本不了解，尤其是一些老舊小區(qū)，有的業(yè)主甚至有些思想仍停留在原有的福利住房的意識(shí)中，對(duì)物業(yè)企業(yè)的各項(xiàng)服務(wù)需要收費(fèi)認(rèn)識(shí)不足；有的認(rèn)為物業(yè)公司與業(yè)主是管理和被管理的關(guān)系；有的認(rèn)為業(yè)主與物業(yè)公司是”主人”與＂仆人”的關(guān)系等等，這些誤解導(dǎo)致物業(yè)公司在開(kāi)展工作中有一定難度。事實(shí)上，在物業(yè)管理中，物業(yè)公司受委托對(duì)物業(yè)實(shí)施管理，為業(yè)主提供服務(wù)，并合理收取費(fèi)用，雙方之間是平等的合同約定關(guān)系，有著各自的權(quán)利和義務(wù)，并且權(quán)利和義務(wù)均是對(duì)等的。
物業(yè)招標(biāo)運(yùn)作不規(guī)范。有些建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)在聘請(qǐng)前期物業(yè)時(shí)只注重經(jīng)濟(jì)利益，不注重考察比較服務(wù)質(zhì)量，哪家報(bào)價(jià)低就選聘哪家，使得選聘的物業(yè)管理企業(yè)在以后的物業(yè)服務(wù)中前期承諾的服務(wù)兌現(xiàn)不了，服務(wù)質(zhì)量也上不去，造成業(yè)主和建筑開(kāi)發(fā)企業(yè)都不滿意。有的甚至根本就不遠(yuǎn)聘，指派物業(yè)公司強(qiáng)行進(jìn)駐小區(qū)參與物業(yè)管理。
業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)。有些小區(qū)即使成立了業(yè)主委員會(huì)，也不能按規(guī)定及時(shí)履行責(zé)任和義務(wù)，形同虛設(shè)。有的是物業(yè)公司找個(gè)別熟悉的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員，不能代表大多數(shù)業(yè)主的意愿和利益，存在未經(jīng)廣大業(yè)主表決私自選聘、外聘物業(yè)公司，造成新舊物業(yè)公司矛盾沖突，引起業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的不滿。
三、加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)管理的對(duì)策及建議
物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題，涉及到多個(gè)部門(mén)，需要相關(guān)部門(mén)共同關(guān)注、協(xié)調(diào)解決。同時(shí)物業(yè)服務(wù)又涉及到千家萬(wàn)戶的切身利益，如何把物業(yè)管理行業(yè)存在的問(wèn)題解決好，對(duì)推動(dòng)和諧社會(huì)的構(gòu)建起著重要作用，因此必須進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。
加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治管理的機(jī)構(gòu)，代表著業(yè)主自身的根本利益，是維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式，是連接業(yè)主與物業(yè)公司的橋梁。物業(yè)管理中出現(xiàn)的矛盾糾紛，業(yè)主委員會(huì)能夠在業(yè)主和物業(yè)公司之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，可以避免矛盾的擴(kuò)大和升級(jí)，起到調(diào)解作用。行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)的建設(shè)，對(duì)沒(méi)有按程序成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)物業(yè)公司，要采取強(qiáng)制措施，對(duì)拒不成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)公司，取消其資質(zhì)，這樣才能維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管。首先，要加大法規(guī)宣傳力度，營(yíng)造良好的物業(yè)管理發(fā)展環(huán)境，在宏觀上對(duì)物業(yè)行為的行為加以規(guī)范；引導(dǎo)物業(yè)管理行為按市場(chǎng)規(guī)律辦事，充分發(fā)揮市場(chǎng)杠桿作用，通過(guò)良性競(jìng)爭(zhēng)來(lái)改變物業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度，改善服務(wù)質(zhì)量，提高管理水平，這樣才能贏得得業(yè)主的滿意。其次，建設(shè)部門(mén)要嚴(yán)格審定物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)，發(fā)改部門(mén)要嚴(yán)格審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司根據(jù)服務(wù)等級(jí)，實(shí)施相應(yīng)服務(wù)并合理收取費(fèi)用。
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